Para precificar um local sem a assistência de imobiliárias aqui vai alguns itens que devem ser analisados quando se trata de terrenos à venda em BH:
Bairros valorizados: Existem bairros onde os imóveis são mais valorizados do que outros e vice-versa. Às vezes, os critérios para determinar essa avaliação são um tanto subjetivos e às vezes mais objetivos, mas há uma diferença. O contexto do local é o mais comum e os critérios apresentados em outros tópicos ajudam a entendê-lo.
Localização do terreno: Geralmente segue os preços dos terrenos na mesma região. É até o método usado para determinar seu preço. Na minha cidade, os terrenos localizados em comunidades fechadas geralmente são mais caros, talvez porque haja uma maior demanda por esse tipo de moradia.
Declive: Os terrenos com declives muito acentuados geralmente têm um preço muito baixo por metro, especialmente se o declive atinge o fundo. O desnível do terreno determinará quanto você gastará para nivelá-lo para construção, e quanto menos melhor. É verdade que alguns arquitetos aproveitam o desnível do terreno para projetar uma casa que aproveite o desnível em proveito da obra, mas há casos em que isso não pode ser facilmente aplicado, principalmente quando o terreno é despejado no fundo.
Dimensões: Solos com dimensões muito pequenas ou com medidas muito desproporcionais também tendem a se desvalorizar. Tem a ver com a dificuldade de construir algo neste lugar. Quando olhamos para a compra de um terreno, muitas vezes as pessoas desenham uma estrutura ali, e quanto mais obstáculos esse terreno apresenta para a construção, menos interesse das pessoas e, portanto, menos valor.
Vizinhança: O que está próximo ou à frente do solo pode ajudar ou atrapalhar e isso tem impacto direto no seu valor. Imagine que há uma empresa ao lado que faz muito barulho ou faz muita sujeira. Entre outras coisas, um salão de baile pode não ser o melhor tipo de vizinho.
Rua: A própria rua e suas características também podem afetar o valor de m / 2. Eu tinha um terreno muito bom em grande parte da cidade, mas a rua não ajudou. Estava muito lotado e rápido, sem falar que a noite estava muito vazia. O interesse em construir uma casa lá caiu tanto que vendi.
Potencial ou objetivo: Este é um fator subjetivo, mas existe. Qual é o potencial desta terra ou sua vocação? Tem um terreno onde as pessoas olham e falam: nossa, você pode fazer um cortiço lindo aí, é um bom lugar para começar uma clínica. Assim, o uso da terra também pode influenciar seu preço por metro quadrado, que é um recurso na determinação do valor da propriedade, pois cada região tem um valor por m² como base para o cálculo das casas à venda. Para determinar o preço por metro quadrado de um imóvel, vá ao DMI (dados do mercado imobiliário), defina a sua cidade, bairro e vá ao gráfico 2, graças ao qual você saberá o valor absoluto da área do seu imóvel por metro quadrado. Para concluir este processo e calcular o valor de um metro quadrado da área do imóvel, basta multiplicar o valor absoluto de m2 pelo número de metros do imóvel.
Entenda como calcular o preço da propriedade, com este exemplo:
Se o valor por metro quadrado na sua região for 3.800,00 por metro e a dimensão da propriedade for 60 m², então basta calcular: 3.800 X 60 = R$ 228.000,00
Deve-se notar que este cálculo do preço do terreno em termos do preço por metro quadrado faz mais sentido para novos terrenos, ou seja, terrenos que são vendidos por um incorporador. Nestes casos, costumam ter um preço fixo por metro e basta multiplicar pelo tamanho do terreno para chegar ao valor final. Portanto, é um cálculo objetivo e matemática fácil de fazer. Quando se trata de terrenos que estão em mãos de terceiros, geralmente esse cálculo não faz muito sentido porque depois de um tempo não existe mais um preço de referência por metro quadrado e então cada um termina o preço do seu próprio terreno levando em consideração as suas características.
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